I  Ranking do Juro

Quatro faixas e uma poupança

O Minha Casa Minha Vida, relançado pela Lei 14.620, de 2023, divide as famílias das cidades por renda bruta mensal. Em 2025 o programa ganhou uma quarta faixa, pensada para a classe média. Em ordem de custo, a fila fica assim:

As taxas e os limites de renda de cada faixa saem das resoluções do Conselho Curador do FGTS. Dentro de uma mesma faixa, o juro muda com a região e com a conta vinculada: quem soma três anos ou mais de FGTS paga meio ponto a menos.

O Norte e o Nordeste ficam com as menores taxas de cada faixa. Uma família de Fortaleza e outra de Curitiba, com a mesma renda de R$ 2.500, pagam 4% e 4,25% ao ano dentro do mesmo programa.

Quem compra pela Faixa 1 também não pode ter outro imóvel residencial no nome nem ter recebido benefício habitacional do governo federal. A regra existe para o dinheiro barato do FGTS chegar a quem ainda mora de aluguel ou de favor.

A Faixa 1 ainda traz um desconto no preço, o subsídio (dinheiro que o governo paga e a família não devolve). O valor varia com a renda e a cidade, e cresce quanto menor a renda da casa.

A distância nasce do custo de cada fonte. O FGTS remunera o trabalhador com 3% ao ano mais TR e uma parte do lucro do fundo, e empresta pouco acima desse piso. A poupança paga ao poupador 6,17% ao ano mais TR quando a Selic está acima de 8,5%, e o banco soma a margem, o risco de calote e os impostos da operação.

O preço do imóvel também separa as linhas. Nas faixas 1 e 2, o apartamento pode valer no máximo R$ 264 mil nas maiores cidades; na Faixa 4, o limite sobe para R$ 500 mil. Acima desses valores, o SBPE vira a única porta aberta.

Um imóvel de R$ 200 mil cabe nas faixas de baixo e na linha comum. Por caber em todas, ele serve de base para a comparação da seção II, que calcula as duas prestações com entrada e prazo iguais.

II  Juro em reais

R$ 253 mil pelo mesmo teto

A simulação abaixo é aritmética montada para comparar as linhas, com inflação e TR zeradas para isolar o efeito do juro. Imóvel de R$ 200 mil, entrada de R$ 40 mil, R$ 160 mil financiados em 360 prestações pela tabela Price (o sistema de prestações fixas).

Na Faixa 1, a 4% ao ano, a prestação fica em R$ 757,28. Somadas as 360 parcelas, a família devolve R$ 272.621,80, dos quais R$ 112.621,80 são juro.

Na linha comum, a 11% ao ano, a prestação sobe para R$ 1.461,37. As 360 parcelas somam R$ 526.093,87, e o juro sozinho chega a R$ 366.093,87, mais do que o dobro do valor financiado.

Com inflação e TR acima de zero, os dois saldos sobem juntos, e a distância em reais nominais cresce. A comparação mostra a diferença mínima entre as linhas, sem contar o subsídio da Faixa 1, que ainda reduziria o valor financiado.

A distância entre os contratos fica em R$ 253.472,07 pelo mesmo apartamento de R$ 200 mil. Com essa diferença, daria para comprar outro imóvel igual e ainda guardar troco.

A Caixa e boa parte dos bancos também oferecem o SAC (Sistema de Amortização Constante, em que a parcela começa alta e cai todo mês). No SAC, a primeira prestação da linha comum passaria de R$ 1.800, mas a soma de juros ficaria menor que na tabela Price.

A prestação também decide quem entra. A Caixa limita a parcela a 30% da renda bruta. Com R$ 2.850 de renda, o limite é R$ 855: a prestação da Faixa 1 cabe, com R$ 97,72 de sobra, e a da linha comum estoura a conta.

Para pagar R$ 1.461,37 dentro dos 30%, a família precisaria de R$ 4.871,23 de renda. Com o salário da Faixa 1, o SBPE nem aprovaria o crédito, e a linha barata vira a única que fecha a conta.

A seção III mostra como descobrir em qual faixa a família cai e o que conferir antes da assinatura.

III  Porta de Saída

Cinco contas no correspondente da Caixa

A faixa sai da renda, e a renda se prova com documento. A margem de manobra está em somar a renda do jeito certo, usar o FGTS que já existe e comparar as linhas pelo custo inteiro do contrato.

1. Some a renda bruta mensal de todos os compradores que vão assinar o contrato e compare com os limites de 2025: R$ 2.850, R$ 4.700, R$ 8.600 e R$ 12.000. Renda informal entra se tiver comprovação, como extrato bancário ou declaração de imposto.

2. Confira o seu tempo de FGTS no aplicativo do fundo. Três anos ou mais de conta, somados em empregos diferentes, cortam meio ponto do juro, e o saldo pode pagar parte da entrada.

3. Peça ao correspondente da Caixa a simulação por escrito nas duas amortizações, Price e SAC, com o CET (Custo Efetivo Total, o percentual que soma juro, seguro e tarifa).

4. Multiplique a prestação pelo número de parcelas e compare com o valor financiado. A diferença mostra quanto o apartamento custa de verdade depois dos 30 anos.

5. Confira se o imóvel está dentro do limite de preço da sua faixa e da sua cidade. Apartamento acima do limite joga a família para o SBPE, mesmo com renda de Faixa 1.

"Você assinaria a linha comum se o banco mostrasse a soma das 360 prestações ao lado do preço do imóvel?"

A linha comum tem uso legítimo. Serve para quem ganha acima de R$ 12 mil, para imóvel acima do limite do programa e para quem já tem outro imóvel no nome, caso que o Minha Casa Minha Vida recusa.

Na Faixa 4, o juro de 10% ao ano ainda fica abaixo do SBPE. Para uma família com renda entre R$ 8.600 e R$ 12 mil, a comparação certa é entre essas duas linhas, feita com entrada e prazo iguais.

Quem já assinou pelo SBPE ainda tem saída. A portabilidade de crédito (transferir a dívida para outro banco com juro menor) está garantida pela Resolução 4.292 do Conselho Monetário Nacional, de 2013, e o saldo do FGTS pode abater a dívida a cada dois anos.

R$ 253.472,07. Foi a diferença entre a Faixa 1 a 4% ao ano e a linha comum a 11% ao ano na simulação desta edição, com R$ 160 mil financiados em 360 prestações pela tabela Price.

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