I  Ranking do Juro

Um fundo a 3% ao ano contra uma dívida a 10%

A Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, criou o Sistema Financeiro da Habitação e definiu o desenho que segue de pé: um contrato longo, com garantia no próprio imóvel e funding vindo da poupança e do fundo dos trabalhadores. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço entrou nesse arranjo como fonte de recursos, e o trabalhador virou credor e devedor do mesmo sistema.

A Lei 8.036, de 11 de maio de 1990, reescreveu as regras do fundo. O artigo 13 fixou a remuneração da conta vinculada em 3% ao ano mais a Taxa Referencial, percentual que não muda com a inflação nem com a taxa básica de juros. O artigo 20 listou as hipóteses de saque, e três delas tratam de financiamento habitacional.

A Lei 8.692, de 28 de julho de 1993, colocou o teto de 12% ao ano no juro dos contratos do Sistema Financeiro da Habitação. O teto vale para a taxa nominal contratada, e o Custo Efetivo Total, o percentual anual que soma juros, seguros obrigatórios, tarifa de administração e tributos, sai acima dele em qualquer contrato real.

Um contrato de trinta anos cobra juro sobre cada mês que ainda falta, e o abatimento feito no ano 2 apaga trinta anos de encargo sobre a parcela abatida, enquanto o mesmo abatimento no ano 20 apaga dez.

A Resolução 4.676, de 31 de julho de 2018, do Conselho Monetário Nacional, manteve o teto de avaliação do imóvel para enquadramento no Sistema Financeiro da Habitação em R$ 1,5 milhão. Acima desse valor, o contrato migra para a Carteira Hipotecária ou para o Sistema de Financiamento Imobiliário, e ali o FGTS não entra.

O artigo 52, parágrafo 2º, do Código de Defesa do Consumidor garante ao devedor a quitação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros. É esse dispositivo que obriga o banco a recalcular o contrato depois do abatimento, e não apenas a guardar o dinheiro como crédito futuro.

As normas que sustentam a operação ficam nesta ordem:

O inciso VII trata de um uso diferente dos outros dois: o pagamento de parte das prestações, limitado a 80% do valor de cada uma, por até doze prestações consecutivas. Ele alivia o mês, não encurta o contrato. A seção seguinte compara em reais as duas escolhas que aparecem na amortização.

II  Juro em reais

R$ 30.000 do fundo apagam R$ 187 mil de juro

O caso desta edição é um financiamento de R$ 300.000 em 360 meses, a 10% ao ano pela tabela Price, com prestação de R$ 2.537,67. Ao fim do mês 24, o saldo devedor está em R$ 296.170,07, porque as primeiras parcelas de um contrato Price são quase inteiras de juro.

Nesse mês o trabalhador completa o intervalo de dois anos e leva ao banco R$ 30.000 da conta vinculada. O saldo devedor cai para R$ 266.170,07, e o gerente faz a pergunta do balcão: prazo ou prestação.

Na rota do prazo, a prestação segue em R$ 2.537,67 e o contrato passa a durar 228 meses, no lugar dos 336 que ainda faltavam. São 108 prestações que deixam de existir, nove anos de contrato apagados, e o total pago do mês 24 em diante fica em R$ 578.385,18.

Na rota da prestação, o contrato mantém os 336 meses e o valor mensal cai para R$ 2.280,62, um alívio de R$ 257,05 por mês. O total pago do mês 24 em diante sobe para R$ 766.289,54.

A aritmética por trás da distância é direta: o juro do mês incide sobre o saldo devedor, e o saldo cai na mesma medida nas duas rotas. O que muda é o tempo durante o qual ele continua caindo. Encurtar o prazo tira do contrato os meses finais inteiros, com juro e principal juntos; baixar a prestação espalha o mesmo abatimento por 336 meses, e o saldo devedor demora o mesmo tanto para chegar a zero.

O alívio mensal tem uso legítimo em uma situação específica: quando a prestação passou de 30% da renda da família e o risco de atraso é real. Ali, R$ 257,05 a menos por mês compram folga de caixa, e o custo dessa folga aparece medido acima.

A escolha precisa constar do pedido por escrito. Boa parte dos bancos usa a redução de prestação como padrão do sistema quando o cliente não marca a opção no formulário, e o contrato refeito volta com o prazo intacto.

Os valores desta edição formam um exemplo aritmético montado para a comparação, não a tabela de nenhum banco específico. O saldo devedor real, a taxa contratada e o Custo Efetivo Total aparecem no extrato do financiamento e no contrato arquivado em PDF, que o mutuário baixa pelo aplicativo do banco a qualquer momento.

III  Porta de Saída

Sete passos para levar o saldo ao banco

O trabalho leva cerca de duas semanas entre o pedido e o contrato refeito, e a maior parte do tempo é do banco, não do cliente.

1. Confirme o saldo da conta vinculada no aplicativo FGTS, da Caixa Econômica Federal, somando todas as contas de todos os empregadores. O saldo total é o que conta, inclusive o de vínculos encerrados.

2. Verifique a data da última utilização do fundo naquele contrato. O intervalo mínimo de dois anos corre desde o último uso para amortizar ou abater prestações, e o pedido feito antes disso volta recusado.

3. Cheque o enquadramento do contrato. O extrato do financiamento traz a sigla do sistema, e apenas o Sistema Financeiro da Habitação aceita FGTS. Carteira Hipotecária e Sistema de Financiamento Imobiliário ficam de fora.

4. Abra o pedido no canal do banco que financiou o imóvel, com documento de identidade, carteira de trabalho ou extrato de vínculos e o contrato de financiamento. O banco consulta a Caixa, que faz o bloqueio do valor na conta vinculada.

5. Marque a opção por escrito no formulário de amortização extraordinária: redução de prazo ou redução de prestação. Guarde a cópia protocolada do pedido com a marcação visível, que é a prova se o contrato voltar diferente.

6. Confira o contrato refeito quando chegar. Ele traz o novo saldo devedor, o novo prazo e a nova prestação, e a conta precisa bater com o valor bloqueado no fundo. Divergência se reclama no prazo de resposta do próprio banco.

7. Anote a data da operação no calendário e some dois anos. Nesse dia a porta abre de novo, e o saldo reconstruído até lá cabe num segundo abatimento no mesmo contrato.

"Quantos meses do seu financiamento o saldo parado no fundo apagaria hoje?"

Um caso pede tratamento próprio. Quem tem o financiamento em nome de duas pessoas pode somar os saldos das duas contas vinculadas, desde que ambas constem do contrato e ambas cumpram os três anos de trabalho sob o regime do fundo. O pedido conjunto sai num protocolo só, e o bloqueio acontece nas duas contas.

R$ 187.904,36. É quanto a escolha por encurtar o prazo devolve ao bolso no exemplo desta edição, um financiamento de R$ 300.000 a 10% ao ano pela tabela Price, com R$ 30.000 do fundo abatidos no mês 24.

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No caso do texto, quando o trabalhador usa R$ 30.000 do FGTS para abater o PRAZO do financiamento de R$ 300.000, quantas prestações deixam de existir?

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