|
|
Price cobra R$ 224 mil a mais que o SAC
Na mesma taxa e no mesmo prazo, o sistema que começa com a parcela mais leve devolve a diferença em juro acumulado até o fim do contrato.
|
Duas curvas de parcela, o mesmo contrato
|
| ▼ |
| |
|
Duas pessoas assinam o mesmo financiamento de imóvel no mesmo dia, no mesmo banco, pelo mesmo valor, pelo mesmo prazo e pela mesma taxa. Uma delas vai pagar quase um quarto de milhão de reais a mais que a outra. A única diferença entre as duas assinaturas é a caixinha marcada no campo do sistema de amortização.
Sistema de amortização é a regra que decide como o saldo devedor encolhe ao longo do contrato. Ele não altera a taxa de juro, não altera o valor emprestado e não altera o prazo. Ele altera apenas a ordem: quanto de cada parcela vira devolução do principal e quanto vira pagamento de juro.
No SAC, a devolução do principal é constante. Você paga a mesma fatia de amortização todo mês, do primeiro ao último, e o juro incide sobre um saldo que cai em linha reta. A parcela começa alta e desce sozinha, mês após mês, sem que ninguém precise renegociar nada.
Na Tabela Price, a parcela é constante. O valor que sai da conta é igual do começo ao fim, mas a composição interna vira do avesso ao longo do tempo: nos primeiros anos quase tudo dentro da parcela é juro, e a amortização de verdade só ganha peso na segunda metade do contrato. O saldo devedor demora para cair.
O gerente raramente apresenta a escolha nesses termos. Ele apresenta duas parcelas iniciais na tela, uma menor e uma maior, e o cliente escolhe a menor, porque a parcela inicial é o único número que a maioria das pessoas consegue comparar na hora. A conta que ninguém abre na mesa é o total pago no fim.
A escolha também tem consequência prática imediata: a parcela inicial define a renda mínima exigida pelo banco. Quem não comprova renda para a primeira parcela do SAC é empurrado para a Price sem que a palavra escolha apareça em nenhum momento da conversa.
Colocamos os dois sistemas na mesma régua, no mesmo contrato de R$ 300 mil, e ordenamos pelo juro total pago em cada combinação de sistema e prazo.
Continue lendo ↓
|
|
|
|
I Ranking do Juro
Oito versões do mesmo contrato de R$ 300 mil
|
|
O ranking abaixo usa um contrato único: R$ 300 mil emprestados, taxa de 0,9% ao mês, sem correção monetária, sem seguro e sem taxa de administração. Só o juro puro, para que o efeito do sistema apareça limpo.
A taxa é idêntica nas oito linhas. O que muda é o desenho da amortização e o prazo, e só por causa deles o juro total varia mais de meio milhão de reais.
Ordenado do arranjo mais caro para o mais barato, o juro total pago fica assim:
| Price, 420 meses | R$ 860.943 | | Price, 360 meses | R$ 712.230 | | Price, 300 meses | R$ 569.124 | | SAC, 420 meses | R$ 568.350 | | SAC, 360 meses | R$ 487.350 | | Price, 240 meses | R$ 433.404 | | SAC, 300 meses | R$ 406.350 | | SAC, 240 meses | R$ 325.350 |
Repare na quarta linha comparada com a terceira. Um contrato SAC de 420 meses, o prazo mais longo que os bancos oferecem, custa praticamente o mesmo juro total que um contrato Price de 300 meses. São dez anos a mais de parcela para chegar ao mesmo custo, e essa equivalência é o retrato mais direto do peso do sistema de amortização.
No mesmo prazo de 360 meses, a distância entre os dois sistemas é de R$ 224.880 em juro. É o valor de um segundo imóvel de padrão médio em boa parte do país, entregue ao banco em troca de uma parcela inicial mais confortável no primeiro ano.
O mecanismo por trás da diferença é o saldo devedor. Juro é cobrado sobre saldo, e o SAC derruba o saldo em ritmo constante desde a primeira parcela, enquanto a Price adia essa queda para o fim do contrato.
|
O número que expõe o adiamento é o saldo devedor na metade do caminho. Depois de dez anos pagando o contrato de 360 meses, quem escolheu SAC deve R$ 200 mil ao banco. Quem escolheu Price deve R$ 276.056, com o mesmo tempo de pagamento nas costas.
|
São R$ 76.056 de diferença em saldo devedor após 120 parcelas em dia. Quem quiser vender o imóvel, quitar o contrato ou trocar de banco naquele momento descobre que carrega uma dívida bem maior do que imaginava, mesmo tendo pago tudo em dia.
O prazo merece atenção separada do sistema. Alongar o financiamento de 300 para 420 meses na Price acrescenta R$ 291.819 de juro ao contrato, sem que a parcela mensal caia na mesma proporção: ela sai de R$ 2.897 para R$ 2.764, apenas R$ 133 a menos por mês.
Um alerta de leitura antes de seguir. As tabelas reais dos bancos incluem correção pelo índice do contrato, seguro obrigatório e taxa de administração, e todos esses itens sobem junto quando o saldo devedor demora mais para cair.
|
|
|
|
|
II Juro em reais
R$ 721 na primeira parcela, R$ 224 mil no fim
|
|
O caso do dia é o contrato de R$ 300 mil por 360 meses, à taxa de 0,9% ao mês, simulado nos dois sistemas, linha por linha, do primeiro mês ao último.
A parcela inicial é o número que decide a compra na cabeça do comprador, e é justamente onde os dois sistemas ficam mais distantes um do outro. No SAC, ela nasce em R$ 3.533. Na Price, em R$ 2.811.
Os números do contrato, separados um por linha, ficam assim:
| Valor financiado | R$ 300.000,00 | | Prazo | 360 meses | | Taxa | 0,9% ao mês | | Primeira parcela no SAC | R$ 3.533,33 | | Parcela fixa na Price | R$ 2.811,75 | | Diferença na primeira parcela | R$ 721,58 | | Última parcela no SAC | R$ 840,83 | | Juro total no SAC | R$ 487.350,00 | | Juro total na Price | R$ 712.230,00 | | Diferença de juro no fim | R$ 224.880,00 |
A diferença de R$ 721,58 na primeira parcela é real e pesa no orçamento de quem acabou de pagar entrada, escritura e mudança. Ela também é temporária, e o ponto exato em que deixa de existir quase nunca aparece na simulação impressa.
|
A parcela do SAC cai R$ 7,50 por mês, sem interrupção. No mês 97, pouco depois de oito anos de contrato, ela cruza para baixo do valor da parcela fixa da Price e nunca mais volta a ser maior. Do mês 97 até o mês 360, são 264 parcelas em que o cliente do SAC paga menos todo mês.
|
Na metade do prazo, a distância já se inverteu com folga: a parcela do SAC está em R$ 2.190,83 contra os mesmos R$ 2.811,75 da Price. No fim do contrato, a última parcela do SAC é de R$ 840,83, menos de um terço do que o outro cliente continua pagando.
Existe ainda o efeito silencioso da parcela inicial sobre a aprovação do crédito. Os bancos limitam o comprometimento de renda em torno de 30% do rendimento familiar, o que exige renda comprovada de R$ 11.777 para a primeira parcela do SAC e de R$ 9.372 para a Price.
O código de defesa do consumidor obriga o fornecedor a colocar o custo total na mesa antes da assinatura, e o texto é anterior a qualquer discussão sobre planilha de simulação.
|
"No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito, o fornecedor deverá informar prévia e adequadamente o consumidor sobre a taxa efetiva anual de juros e o montante total a pagar, com e sem financiamento."
Lei nº 8.078, art. 52, incisos II e V, 1990
|
O montante total a pagar é exatamente o campo que separa R$ 787.350 de R$ 1.012.230 no mesmo contrato. Pedir esse número por escrito, nos dois sistemas, é um direito, e é a única forma de comparar as duas propostas em pé de igualdade.
Guarde a simulação completa em PDF, com a tabela mês a mês dos dois sistemas. O documento serve depois para conferir se o banco aplicou o sistema contratado e para discutir amortização extraordinária com base em número, não em memória.
|
|
|
