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ED 028

Um ponto de taxa a menos devolve R$ 18.252 no financiamento

A primeira parcela cai de R$ 2.654,32 para R$ 2.502,84 e o saldo de R$ 200 mil muda de banco sem escritura nova.

Uma pasta de contrato de financiamento imobiliário aberta com a linha da taxa grifada a caneta e uma chave apoiada sobre a folha, sob uma faixa de luz vinho.

O contrato pronto para mudar de banco

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A portabilidade de um financiamento imobiliário é direito do tomador desde a Resolução 4.292 do Conselho Monetário Nacional, de dezembro de 2013, e a norma proíbe a cobrança de tarifa do cliente pela transferência da operação. Um saldo devedor de R$ 200 mil que segue pagando 11,49% ao ano quando existe balcão de 10,49% entrega R$ 18.252,74 a mais de juro ao longo de 240 meses, conforme a simulação que rodamos no sistema de amortização constante. As duas frases descrevem o mesmo contrato assinado.

A operação tem nome burocrático e mecânica simples. O tomador pede ao banco onde paga hoje um documento com o saldo devedor atualizado, o prazo restante e a taxa vigente, leva esse papel a outro banco, e a instituição nova quita o saldo com a antiga e passa a receber as parcelas. A dívida muda de credor. O imóvel, o valor devido e o prazo que falta continuam onde estavam.

A garantia acompanha a dívida na mesma operação. A alienação fiduciária registrada em cartório é transferida ao banco que assume o contrato, sem escritura de compra e venda nova, sem imposto de transmissão, sem corretagem. O que se paga é a averbação da troca de credor no registro de imóveis, custo tabelado por estado que costuma sair na casa das centenas de reais e entra uma vez só.

O contrato de financiamento imobiliário é o mais longo que uma família brasileira assina, e é justamente o mais raro de ser revisto. Quem trocou de operadora de celular três vezes na década costuma carregar a mesma taxa habitacional por vinte anos, porque o crédito imobiliário chegou junto com a chave e passou a ser tratado como parte do imóvel, não como um produto financeiro com preço negociável todo mês.

O tomador vigia a parcela porque é ela que aperta o orçamento. A taxa anual, escrita numa linha do contrato, some da vista assim que o débito automático começa a rodar. Ela é quem decide quanto do dinheiro pago em duas décadas vira amortização e quanto vira receita do banco.

Pegamos um saldo devedor de R$ 200 mil com 240 meses pela frente e cotamos a mesma dívida em seis balcões de taxa diferente, para medir quanto cada ponto percentual custa em reais até a última parcela.

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I Ranking do Juro

Seis bancos cobram preços diferentes pelo mesmo saldo

Todas as linhas do ranking abaixo repetem a mesma situação de partida: saldo devedor de R$ 200.000,00, 240 parcelas restantes, sistema de amortização constante, e a mesma alienação fiduciária registrada sobre o mesmo imóvel. Muda apenas a taxa anual do banco que assume o contrato pela portabilidade.

A garantia é idêntica nas seis linhas, o prazo é idêntico nas seis linhas e o saldo é idêntico nas seis linhas. A taxa anual sozinha move R$ 69.137,56 do total pago até a última parcela.

Ordenado do balcão mais barato para o mais caro, com o total pago em 240 meses e a primeira parcela de cada um:

Cooperativa de crédito habitacional, 9,49% ao ano

total R$ 382.771,17 · 1ª parcela R$ 2.350,11

Banco público com carteira de poupança, 10,29% ao ano

total R$ 397.507,26 · 1ª parcela R$ 2.472,40

Banco de varejo do contrato atual, 11,49% ao ano

total R$ 419.428,72 · 1ª parcela R$ 2.654,32

Banco digital, 11,99% ao ano

total R$ 428.498,89 · 1ª parcela R$ 2.729,59

Banco de varejo de grande porte, 12,49% ao ano

total R$ 437.532,00 · 1ª parcela R$ 2.804,55

Financeira de crédito imobiliário, 13,29% ao ano

total R$ 451.908,73 · 1ª parcela R$ 2.923,86

Quem paga hoje 11,49% ao ano e leva o contrato para a cooperativa economiza R$ 36.657,55 até a última parcela. Quem faz o caminho contrário, aceitando a proposta da financeira, entrega R$ 32.480,01 a mais pelo mesmo imóvel que já é dele.

O ranking também explica por que o banco atual quase sempre cobre a oferta. A norma do Conselho Monetário Nacional dá à instituição credora o direito de apresentar contraproposta antes de liberar a transferência, e um contrato habitacional em dia é a carteira de menor inadimplência do crédito para pessoa física, porque o imóvel responde pela dívida. Perder um pagador desses para o balcão da esquina custa mais caro que baixar um ponto na taxa dele.

A comparação fica limpa porque o risco é o mesmo em todas as linhas. O banco novo recebe a mesma garantia registrada, sobre o mesmo imóvel, com o mesmo tomador adimplente. A taxa alta das últimas linhas não está cobrando risco, está cobrando a inércia de quem nunca pediu o extrato do saldo devedor.

Um aviso de leitura antes de seguir. Cada instituição publica tabela própria, as taxas mudam conforme o relacionamento e o indexador do contrato, e o custo efetivo total sempre fica acima do juro anunciado porque carrega seguro habitacional obrigatório, tarifa de administração e a taxa referencial quando ela existe no contrato. A mecânica é que não muda: mesmo saldo, mesma garantia, credor novo.

II Juro em reais

R$ 18.252 saem do contrato com um ponto a menos

O caso do dia é a portabilidade mais modesta do ranking, aquela que troca 11,49% ao ano por 10,49% ao ano. Um ponto percentual exato, o tipo de diferença que o tomador escuta no telefone e considera pequena demais para justificar uma tarde de papelada.

O saldo devedor é de R$ 200.000,00, restam 240 parcelas e a amortização é constante, então a parcela começa alta e cai todo mês. No contrato antigo, a primeira prestação é de R$ 2.654,32. No contrato novo, com o mesmo saldo e o mesmo prazo, a primeira prestação é de R$ 2.502,84.

Os números da operação, um por linha, ficam assim:

Saldo devedor transferido

R$ 200.000,00

Parcelas restantes

240

Taxa do contrato atual

11,49% ao ano

Taxa do contrato novo

10,49% ao ano

Primeira parcela no contrato atual

R$ 2.654,32

Primeira parcela no contrato novo

R$ 2.502,84

Total pago no contrato atual

R$ 419.428,72

Total pago no contrato novo

R$ 401.175,98

Juro que sai do contrato

R$ 18.252,74

Alívio médio por mês

R$ 76,05

O par de linhas que decide a operação é o total pago de cada lado. O tomador ia entregar R$ 419.428,72 ao banco antigo e passa a entregar R$ 401.175,98 ao banco novo, pelo mesmo imóvel, no mesmo prazo, com a mesma garantia averbada.

R$ 151,48 de queda na primeira parcela parecem pouco no mês, e somam R$ 18.252,74 ao longo das 240 prestações. O ponto percentual não aparece no orçamento mensal, ele aparece no total.

Quem tem fôlego para manter o valor antigo da prestação depois da troca ganha um segundo efeito. Os R$ 151,48 que sobram podem ser destinados à amortização extraordinária do saldo devedor, e a lei que assegura esse abatimento com desconto de juro é anterior a qualquer norma de crédito imobiliário.

"É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos."

Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078, art. 52, § 2º, 1990

A amortização extraordinária permite escolher entre reduzir o valor da parcela ou reduzir o prazo do contrato. Cortar prazo apaga as prestações finais, e é ali que o juro acumulado da última década do financiamento mora, então o mesmo real aplicado rende mais no abatimento de prazo que no alívio da parcela.

Há um custo que precisa entrar na conta antes de assinar. A averbação da troca de credor no registro de imóveis é paga pelo tomador, o valor segue a tabela do cartório de cada estado e costuma ficar na casa das centenas de reais. Contra R$ 18.252,74 de juro economizado, o cartório é despesa de uma linha. Contra uma economia de trezentos reais em contrato quase quitado, o cartório come a vantagem inteira.

Peça ao banco novo a simulação escrita com o custo efetivo total, o valor do seguro habitacional embutido e o total pago até a última parcela, e compare esses três campos com os mesmos três campos do contrato atual. Taxa anual solta engana, porque o seguro e as tarifas mudam de banco para banco e entram na prestação todo mês.

Quem banca a edição de hoje

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III Porta de Saída

Como pedir a portabilidade em cinco movimentos

A transferência se resolve com cinco movimentos objetivos, feitos na ordem, sem depender da boa vontade do gerente que atende hoje.

1. Peça ao banco atual o documento com saldo devedor atualizado, prazo restante, sistema de amortização e taxa efetiva. A norma do Conselho Monetário Nacional obriga a instituição a fornecer essas informações ao cliente, e o pedido pode ser feito pelo aplicativo, sem visita à agência.

2. Leve os mesmos dados a três bancos, incluindo uma cooperativa de crédito. Simulação de portabilidade é gratuita e não registra consulta que derrube score, porque o valor pedido é o saldo que você já deve, não crédito novo.

3. Compare pelo custo efetivo total e pelo total pago até a última parcela, nunca pela taxa anunciada. Seguro habitacional e tarifa de administração entram na prestação e variam entre instituições que anunciam a mesma taxa.

4. Apresente a melhor proposta ao banco atual antes de assinar qualquer papel. Ele tem prazo para cobrir a oferta, e a contraproposta aceita entrega a taxa menor sem cartório, sem averbação e sem trocar de aplicativo.

5. Some o custo de averbação da nova garantia e divida a economia total por esse custo. Portabilidade que devolve R$ 18.252,74 contra algumas centenas de reais de cartório é decisão de uma tarde. Portabilidade que devolve pouco mais que o custo do registro não vale a papelada.

"Quanto do seu contrato de vinte anos você já cotou em outro banco desde o dia da chave?"

Existe caminho para quem descobre tarde que a taxa está velha. A portabilidade não tem prazo de carência nem número máximo de vezes, e um contrato transferido em 2026 pode ser transferido de novo em 2028 se o juro básico cair e algum balcão repassar a queda. O saldo devedor é o mesmo em qualquer mesa, e a garantia continua sendo o imóvel. R$ 18.252,74 de juro em 240 meses. Foi quanto um ponto percentual moveu num saldo de R$ 200 mil na simulação que rodamos em amortização constante.